DGNB

FAQs - Gebäude im Betrieb

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum DGNB Betriebszertifikat:

Warum führt die DGNB ein Betriebszertifikat ein? Braucht es wirklich noch ein neues Zertifikat?

Aufgabe der DGNB ist es, übergeordnete Nachhaltigkeitsziele wie Klimaschutz, Ressourcenverfügbarkeit und Lebensqualität in der gebauten Umwelt voranzutreiben.

Diese Ziele lassen sich nur über einen konsequenten Wandel im Gebäudebestand erreichen, da dieser mit Abstand den Anteil an der gebauten Umwelt hat.

Eine Analyse der Marktanforderungen und bestehender Lösungen führten im Sommer 2015 zu einer Ergänzung der DGNB Zertifikatsfamilie.
--> Start der Entwicklung „DGNB Zertifikat für Gebäude im Betrieb“.

Grundeigenschaften:

  • Das Zertifikat „Gebäude im Betrieb“ fokussiert auf gebäudebezogene Nachhaltigkeitsaspekte, die betriebsrelevant, beeinflussbar und optimierbar sind.
  • Im Zertifikat werden Anforderungen an Betreiber, Gebäude und Nutzer entsprechend ihrer tatsächlichen Möglichkeiten zur Beeinflussbarkeit gestellt.

Vorteile des Zertifikats für die Anwender:

  • Durch einen externen, unabhängigen Standard relevante Ziele für Umwelt, Soziales und wirtschaftliche Aspekte eines Gebäudebetriebs setzen und erreichen.
  • Relevante, risikominimierende und zukunftsorientierte Verbesserungen im eigenen Betrieb anstoßen und umsetzen.
  • Eigene Performance an aktuellen und ambitionierten Performancezielen messen

Prozesse im eigenen Betrieb etablieren, die eine praktische Hilfestellung für Performanceoptimierung bieten.

Was genau wird zertifiziert?

Zertifiziert werden können Gebäude, die sich seit mindestens einem Jahr im Betrieb befinden.

Da der Fokus der Bewertung auf dem Betrieb (und den damit verbundenen Prozessen) von Gebäuden liegt, ist der Großteil der Fragen nutzungsunabhängig. Aus diesem Grund können alle Nutzungen mit den vorhandenen Kriterien des Zertifikats bewertet werden.

Sollten punktuelle, nutzungsspezifische Anpassungen erforderlich sein, werden diese mit der DGNB abgestimmt.

Durch die Möglichkeit einer prozentualen, flächengewichteten Bewertung, können auch Mischnutzung bewertet und zertifiziert werden.

Für wen ist das Betriebszertifikat interessant? Wer ist die Zielgruppe?

Zielgruppen für das Zertifikat sind Bestandshalter, Betreiber und Nutzer, die die Nachhaltigkeit ihrer Objekte verbessern und auszeichnen möchten.

Die Anforderungen im Zertifikat betreffen:

  1. Prozesse und Aktivitäten des Betreibers (Controlling, Optimierung, Management, …)
  2. Gebäudespezifische Nachhaltigkeitsaspekte (Energieverbrauch, Vorsehung Mobilitäts- / soziokulturelle Angebote, …)
  3. Umsetzung relevanter Themen durch den Nutzer (Richtlinien umsetzen, Angebote schaffen, Befragungen, …)

Welche Kriterien werden abgefragt und was steckt jeweils dahinter?

Prozessqualität:

Strategie und Kommunikation

Nachhaltigkeitsstrategie, Nachhaltigkeitsreporting, Umweltmanagement und Betreiberzertifikate, Nachhaltigkeitsleitfaden, Anreizsystem und Green Lease

Gebäudemanagement

Immobilienstrategie, Prozessmanagement, Dokumentation und Anforderungen an Mitarbeiter/Personal des Gebäudemanagements

 

Ökologische Qualität:

Ressourceneffizienz

Energieeffizienz, Treibhausgasemissionen, Wassereffizienz, Abfallaufkommen

Beschaffung

Beschaffung von Verbrauchsgütern, Umweltschutz und Gesundheitsschutz bei Ausbau und Instandsetzungsmaßnahmen, Reinigung und Lieferantenauswahl

 

Ökonomische Qualität:

Werterhalt und Betriebskosten

Marktfähigkeit (Vermietungsgrad) und Wirtschaftlichkeit im Betrieb (Betriebskosten-Monitoring und Benchmarking, Budgetierung von Instandhaltungskosten, Gewährleistungsmanagement)

 

Soziokulturelle und funktionale Qualität:

Nutzerzufriedenheit

Umfang und Ergebnisse von Nutzerzufriedenheitsanalysen (Fokus Komfortanforderungen) und Beschwerdemanagement

Soziokulturelle Angebote

Familienfreundlichkeit, Gesundheitsförderung, Angebote für ältere Mitmenschen, Inklusion und Kommunikationsfördernde Aufenthaltsqualität

 

Technische Qualität:

Sicherheit und Betreiberpflichten

Notfälle und Brandschutz, Verkehrssicherungspflicht und subjektives Sicherheitsempfinden

Mobilitätsangebote

Infrastruktur für alternative Verkehrsträger, Elektromobilität und Benutzerkomfort im Gebäude

Müssen reale Verbräuche dokumentiert werden und wenn ja, welche?

Im Zertifikat gibt es keine Ausschluss- oder K.O.-Kriterien.

Reale Verbräuche müssen demnach nicht zwangsläufig dokumentiert und bewertet werden.

Folgende Verbräuche werden im Zertifizierungssystem bewertet und mit DGNB Benchmarks abgeglichen:

  • Endenergieverbrauch
  • energiebezogene CO2-Emissionen
  • Betriebskosten (nach der Erstanwendungsphase zurückgestellt)
  • Wasser und Abfälle sollten erfasst werden (eine Bewertung über Benchmarks ist hier aktuell nicht vorgesehen)

Welche Benchmarks werden genutzt, um die Verbräuche zu bewerten?

  • Endenergieverbrauch: Reale, bereinigte Verbräuche von bereits zertifizierten Gebäuden.
  • CO2-Emissionen: Endenergiebenchmarks multipliziert mit den durchschnittlichen Emissionsprofilen der Energieträger aus der Ökobau.dat.
  • Betriebskosten: Reale, bereinigte Kosten von bereits zertifizierten Gebäuden.
  • Vermietungsgrad: Veröffentlichung von der Scope Ratings AG auf www.scoperatings.com („Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2015“; 11. Juni 2015)

In welchem Gewichtungsverhältnis stehen Gebäudequalitäten (in Form von messbaren Eigenschaften) zu prozessualen Anforderungen bei der Bewertung?

Über bereits umgesetzte Maßnahmen im Gebäudebetrieb bzw. Eigenschaften des Gebäudes ist es möglich, mehr als die Hälfte der Punkte zu erhalten. In der Umsetzung sind folgende Themen besonders relevant: Prozesslandschaft für Betreiberverantwortung und Gebäudedokumentation; Verankerung von Instandsetzung in der Budgetplanung, Schaffung von baulichen oder organisatorischen Angeboten für Familienfreundlichkeit, Gesundheitsförderung, ältere Menschen, Inklusion, Kommunikation; Durchführung von Nutzerzufriedenheitsumfragen. (wichtigste Einzelthemen, ermittelt über gewichtete Checklistenpunkte).

Tatsächlich erreichte Qualitäten (Bewertung) machen ca. ¼ der Gesamtbewertung aus (z.B. Energiebedarf, energiebedingte CO2-Emissionen, Betriebskosten, Vermietungsgrad, Nutzerzufriedenheit).

Das Controlling aller adressierten Nachhaltigkeitsthemen nimmt einen Anteil von 12 % in Anspruch.

Zielführende geplante Maßnahmen und Projekte machen insgesamt 12 % im Rahmen der Gesamtbewertung aus.

Ausformulierung und zur Verfügung stellen von Zielen in den jeweiligen Themen liegt momentan bei nur 1 % (dieser Wert kann sich in einer Nachfolgeversion erhöhen).

 

Gebäude im Betrieb

Wie hebt sich das neue Betriebszertifikat vom DGNB Bestandszertifikat ab?

Bestandszertifikat:

Das Bestandszertifikat legt seinen Schwerpunkt auf die Bewertung der Gebäudesubstanz und hilft, Risiken und Potenziale z. B. im Rahmen einer Transaktion, detailliert zu analysieren und darzustellen.

Beispielsweise muss im Zuge der Zertifizierung eine Schadstoffbegehung mit gutachterlicher Stellungnahme durch einen Experten durchgeführt werden.

Die Betriebsprozesse werden in den hier vorliegenden vier Prozesskriterien zusammengefasst.

 

Zertifikat „Gebäude im Betrieb“:

Das Zertifikat für Gebäude im Betrieb schlägt hingegen für alle wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte die betriebsrelevant, beeinflussbar und optimierbar sind handhabbare Prozesse zur Zielsetzung und Zielerreichung vor. Dabei werden für einige Themen Benchmarks angeboten, die eine maximal flexible Umsetzung zur Erreichung der angestrebten Werte im Betrieb erlaubt (z.B. Energieverbrauch).

Beide Zertifikate sind Teil der DGNB Produktpalette: Das Bestandszertifikat fokussiert auf Gebäudeeigenschaften und Identifikation von Risiken; das Zertifikat für Gebäude im Betrieb fokussiert auf betriebsrelevante Eigenschaften und Prozesse mit starkem Schwerpunkt auf Etablierung zielführender Prozesse zur weiteren Verbesserung.

Die Zielgruppen für Bestand und Gebäude im Betrieb sind identisch:

  • Bestandshalter
  • Betreiber
  • Nutzer

Der Zeitpunkt der Zertifizierung ist unterschiedlich:

  • Bestand: Hauptsächlich im Zuge einer bevorstehenden Transaktion – Fokus auf der Gebäudesubstanz, mit Betriebsprozessen
  • Gebäude im Betrieb: durch den Fokus auf die Betriebsprozesse ist auch eine einfache Mehrfachzertifizierung möglich. Auch bei unterschiedlichen Nutzungen bzw. Gebäudetypen im Portfolio

Was sind die Wettbewerber am deutschen Markt und wo liegen die Unterschiede des DGNB Betriebszertifikats?

BREEAM DE In Use (DIFNI):

Das BREEAM Zertifikat hat lediglich eine Gültigkeit von einem Jahr. 
Das DGNB Zertifikat für Gebäude im Betrieb ist für drei Jahre gültig. Dies stellt sicher, dass die Performance des Gebäudes regelmäßig überprüft wird, gleichermaßen aber auch hinreichend Zeit für Optimierung besteht, ohne dass nach einem Audit unmittelbar das nächste ansteht.

LEED EBOM:

Dieses Zertifikat ist deutlich aufwändiger in der Umsetzung, als das DGNB Zertifikat „Gebäude im Betrieb“. Es ist eine sehr umfassende Nachweisführung notwendig.

GEFMA Zertifikat (GEFMA 160):

Hier wird der Facility Management Dienstleister an einem konkreten Objekt zertifiziert.
Das DGNB Zertifikat für Gebäude im Betrieb zertifiziert das Gebäude.

Muss ich das Betriebszertifikat regelmäßig erneuern?

Das Zertifikat Gebäude im Betrieb kann frühestens ein Jahr nach Inbetriebnahme angestrebt werden und hat eine Gültigkeit von drei Jahren.
Nach drei Jahren kann eine stark vereinfachte Rezertifizierung angestrebt werden. Dabei müssen lediglich die Verbräuche aktualisiert und eventuell vorhandene Änderungen neu bewertet werden. Themen, bei denen keine Veränderung stattgefunden hat, können aus der Erstzertifizierung übernommen werden.

Was kostet das Betriebszertifikat?

Die Zertifizierungsgebühren beginnen bei der Erstzertifizierung bereits bei 2.400 €; die Kosten für die Rezertifizierung beginnen bei 750 €.

Entscheidende Unterschiede zu Wettbewerbern sind dabei:

  • Das Zertifikat hat eine Gültigkeit von drei Jahren
  • Der Zertifizierungsprozess wird über ein intuitiv bedienbares online Tool abgewickelt – kostenlos

Welche Auszeichnungsstufen gibt es?

Die Auszeichnung mit dem Zertifikat für Gebäude im Betrieb beinhaltet ein vollwertiges Zertifikat mit einer Gültigkeit von jeweils drei Jahren.
Die bekannten Auszeichnungsstufen Silber, Gold und Platin, werden durch Bronze (ab 35% Gesamterfüllungsgrad) ergänzt.

Auf diesem Wege ist es auch für ältere Gebäude möglich, in eine DGNB Zertifizierung einzusteigen und den Gebäudebetrieb sukzessive zu optimieren.

Welche Rolle spielt der Auditor? Ist eine Zusatzqualifikation notwendig?

Rolle Auditor im Zertifizierungsprozess

  • Prüft Eigenschaften des Gebäudes, der Betreiberprozesse, der Angaben des Eigentümers, der Nutzer etc. auf Übereinstimmung mit den Anforderungen für das Zertifikat.
  • Sammelt entsprechende Dokumente, die diese Eigenschaften unzweifelhaft nachweisen im Rahmen des Auditierungsprozesses oder bestätigt eine vorhandene Qualität schriftlich.
  • Übermittelt relevante Nachweise für die Konformitätsprüfung durch die DGNB.
  • Legt auf Anfrage der DGNB innerhalb von 10 Werktagen weitere Nachweise vor.

Rolle DGNB im Zertifizierungsprozess

  • Beantwortet Fragen des Auditors im Zertifizierungsprozess.
  • Stellt den Auditoren Dokumentationsanforderungen zur Verfügung.
  • Führt die Konformitätsprüfung je Projekt gemäß festgelegter Regeln durch (Dokumentenprüfung auf Plausibilität und Vollständigkeit).
  • Weiteres: Ausbildung, Weiterentwicklung (evtl. Anpassungen bei anderen Nutzungen), Vermarktung

Die Zulassung für „Gebäude im Betrieb" erlangt ein Auditor durch die Teilnahme des Praxismoduls „Gebäudebetrieb". Weitere Informationen finden Sie hier auf unserer Akademie-Website.

Gibt es auch ein Betriebszertifikat für Quartiere?

Ein DGNB Betriebszertifikat für Quartiere wird bislang nicht angeboten.

Seit wann gibt es das DGNB Zertifikat für Gebäude im Betrieb?

07.12.15: Start der Erstanwendungsphase;
Oktober 2016: Veröffentlichung der Marktversion.

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